先日、投資用マンションを売却したので今回は投資の記事を書きたいと思います。
今年話題になった、資産形成に興味のある若者を騙してローンを組ませる不動産会社は非常に多いです。
騙してと書きますが、ローンを完済して実際に資産になるのは不利益ではありません。
言ってしまえば「騙された」としても実害がなければ不幸中の幸いです。
ですがスルガ銀行のフラット35で露呈した不正融資は珍しいことではありません。
この事件を簡単に説明します。
まず、きっかけは投資などの資産形成に興味のある若い人を集め不動産投資の話を持ち掛けます。
そしてある程度の支払い能力のある人間に投資を持ち掛け「本来は投資してはいけない住宅ローン」で不動産を持つことを勧めます。
「フラット35」は35年のフルローンで、「住むことが前提」のローンです。
住宅ローンは金利が安いため投資できれば利益が見込めるので不動産屋やブローカーがそこから誘惑します。
常識で考えたら「絶対にやってはいけない」のです。
しかし、残念ながら世の中では住宅ローンで投資してしまう人がかなり多いのです。
一括返済や後ろめたさがあるのでインターネットにも情報があまり上がらないだけです。
そこで今回は騙されて住宅ローンを組んでしまっても「サブリースだけは絶対にやってはいけない」理由を紹介します。
最近、こういった悩みで相談されることが非常に多いので、正しい情報を参考までに紹介します。
サブリース会社はいっそのこと無くなってしまった方が良いと思います。
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Contents
不動産でサブリースは絶対にしてはいけない理由
不動産の売却価格が下がる
まず、こういった悩みを抱えている人に向けてまず真っ先に問題を解決する方法を記載します。
騙されて住宅ローンでも投資用ローンでも、組んでしまったとしても最悪お金で解決できます。
任意売却に関しては、銀行側もかなり支援してくれるのでもし本当に辞めたいなら素直に話してしまって大丈夫です。
問題なのはサブリースがつくと売却価格が下がることです。
フラット35悪用の件に関しても、任意売却して抵当権も捨ててしまえば問題はありません。
問題のは売却価格が下がり借金を背負ってしまうことです。
銀行側としては売却主が赤字になろうが黒字なろうが、融資額を回収できれば問題はありません。
売却時に足かせとなるサブリースは絶対に契約しない方がいいのです。
任意売却でトラブル自体は収束させることが出来ます。
しかし、問題なのはサブリースのせいで売却価格が下がり赤字になってしまうことなのです。
簡単に解約できない
サブリーストラブルの多くは「解約のしにくさ」が原因です。
既に他の弁護士サイトなど、専門的なサイトで調べている人も多いと思います。
「借地借家法」という法律を盾に、サブリース会社はほとんど解約に応じません。
サブリースに関しては日本の法律が追い付いていないのでオーナーに不利な契約なのです。
今、投資を考えていてサブリースの話がある場合は「絶対に断ってください」と言います。
手間だとしても、自前で管理した方が絶対に良いです。
サブリースを組むと、家賃保証がありますが更新料などはすべてサブリース会社に奪われます。
サブリース会社が多く存在しますが大手企業がやっていても絶対に契約しないでください。
「借地借家法」を盾に、トラブルに巻き込まれるのが関の山です。
若い人ほどこういった話を持ち掛けられやすいので絶対に契約しないようにしましょう。
一括返済を求められてしまう
仮に住宅ローンを借りて、銀行に内緒でサブリースを組んでいた場合は「悪質行為」と判断されます。
本当に住むつもりで、転勤や婚約破棄などやむ負えない理由で貸し出す場合を除いてはすべて悪意と判断されます。
本来は、融資を受けた物件に住めなくなるなら銀行に相談しないといけません。
銀行に相談なしに投資用ローン以外で貸し出すのは基本的に詐欺と同じ行為です。
この手の話には絶対に乗ってはいけません。
これは良くも悪くも「よくある話」で悪質な不動産会社や、不動産を動かすブローカーはかなり多いです。
「よくある」からこそ、不動産会社は持ち掛けてくるのです。
おそらく今後10年ほどでこういった悪質な不動産会社やブローカーは一気に世に晒されます。
そして、共犯と判断されると一括返済を求められてもおかしくありません。
支払い能力を認められると、それこそ「支払える」と判断されて一括返済を求められるのです。
破産する可能性がある
サブリースのせいで破産する可能性が、サブリース無しよりも格段に上がります。
なぜなら、こういったトラブルが露呈するケースの大半が「サブリース会社が倒産」した場合だからです。
サブリースは異常なほどサブリース会社に都合がよく、会社が倒産して家賃保証が出来なくなっても何も咎められないのです。
サブリース会社が倒産してサブリースのメリットである家賃保証が破綻すれば返済だけが残ります。
結果、支払いきれずに自己破産する人もいるのです。
サブリース会社は契約通りの支払いが出来なくなれば倒産するだけで済むのです。
かたや、契約したオーナーは家賃保証が無くなり自分で支払わないといけなくなります。
サブリース会社はこのように悪質な不動産会社に引きずられてどんどん倒産していくでしょう。
今までの不動産投資の環境が悪すぎたのです。
もう悪質な投資は撲滅していき、いずれ多くの不正を行う業者は潰れていくでしょう。
スポンサーリンクサブリース会社は使わないにこしたことはない
サブリース契約なんて無いに越したことはない
そもそもサブリース契約など無くていいです。
契約してしまった人からは、ここまで書いた通りに売却時に足かせになったり解約できなくて困ると聞きます。
もはやサブリースというビジネスモデル自体が悪質なのです。
聞けば聞くほどサブリース契約はトラブルの原因にしかなりません。
ではサブリース会社が潰れたらどうすればいいのでしょうか。
それは「自分で家賃設定」して「自分でメンテナンス」すればいいだけです。
手間は増えても、売却価格も上がり解約手数料などもなく2年の更新料もそのまま手元に残ります。
これだけ金銭的なデメリットの多いサブリースなどオーナーにとっては不利益すぎるのです。
もはや情弱を騙したビジネスモデルとしか言えません。
サブリースだけは絶対に契約してはいけませんよ。
サブリースは会社に都合が良過ぎる
サブリース契約はやはりサブリース会社に都合が良く、オーナーは99％デメリットしかありません。
その理由を以下に列挙します。
・解約が自由にできず解約時に手数料などを取られる
・サブリース会社は保証額を自由に引き下げられる
・倒産して逃亡することが出来る
サブリースのトラブルにはやはり「賃料を下げられた」というケースも多いです。
保証額とローンの差額が大きくなり、破産してしまう人も多いです。
オーナーが拒否をしても、「借地借家法」を盾にサブリース会社は家賃も下げて解約もさせてくれないのです。
一言で言えばサブリースビジネスはやはり悪質でしかないのです。
保証額を下げれば、家賃と保証額の差額はすべてサブリース会社の利益になります。
ここまで言えばわかると思いますが「サブリース会社はオーナーに損をさせる」ことで利益が増えるのです。
薄利多売なので倒産リスク高
サブリースのビジネス自体が薄利多売なので、不動産投資で自分でオーナーをする人が増えれば成り立たないビジネスです。
ここまで書いたように、サブリースにはデメリットしかないので契約しない人が増えたらどうなるでしょう。
サブリース契約はどんどん減っていき、サブリース会社は存続が出来ません。
薄利多売のビジネスモデルは需要が無くなった途端オワコンです。
そして、私のようにサブリースが悪いと考えて広める人も他にもいます。
実際に現実世界の優秀な投資家の方たちはサブリースなど使いません。
サブリースをもし使うなら以下の条件です。
・契約は定期更新で更新付きの1か月前の宣告で解約が可能
・オーナーに同意なしの保証額変更の場合は、当初の金額24か月分の支払いを行う
・倒産した場合はサブリース会社の法人責任で融資額の一括賠償
こうでもしないとサブリースのメリットはなく、逆に言えばサブリース会社もここまで不利なら契約は出来ないでしょう。
結論としては「サブリースなんて要らない」の一言に尽きますね。
スポンサーリンク最後に
サブリース契約は絶対にしてはいけない理由を紹介しました。
若い人ほど、フラット35のような悪質な不動産投資の勧誘を受けてしまいます。
理由は、20代であれば60歳より若くローンの返済計画が立てられるからです。
定年してしまえば、収入も減って銀行もローンの返済計画を立てにくいからです。
仮に騙されてしまったり、現在進行形で不正融資に関与してしまったとしても任意売却で問題は解決できます。
金銭的な問題に直面しないためにも「サブリースだけは絶対にしない」ことを忘れないでください。
もし不動産屋サブリースなどで悩んでいる場合は一人で抱え込まないでくださいね。
